Autoconstructoras
En Entramat Estudi creemos que una vivienda no debería construirse contra la naturaleza, sino con ella.
Cada proyecto que realizamos parte de una idea sencilla: crear espacios que respiren, que respeten el entorno y mejoren la vida de quienes los habitan.
¿Se pueden subcontratar todos los trabajos de una obra de construcción?
Ley 32/2006 reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción.
b) PROMOTOR: cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice la obra.
“el que paga y es dueño (tiene un derecho sobre el bien)”
e) CONTRATISTA o empresario principal: la persona física o jurídica, que asume contractualmente ante el promotor, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de las obras con sujeción al proyecto y al contrato
Cuando el promotor realice directamente con medios humanos y materiales propios la totalidad o determinadas partes de la obra, tendrá también la consideración de contratista a los efectos de la presente Ley
f) SUBCONTRATISTA: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el contratista u otro subcontratista comitente el compromiso de realizar determinadas partes o unidades de obra, con sujeción al proyecto por el que se rige su ejecución. Las variantes de esta figura pueden ser las del primer subcontratista (subcontratista cuyo comitente es el contratista), segundo subcontratista (subcontratista cuyo comitente es el primer subcontratista), y así sucesivamente.
g) TRABAJADOR AUTÓNOMO: la persona física distinta del contratista y del subcontratista, que realiza de forma personal y directa una actividad profesional, sin sujeción a un contrato de trabajo, y que asume contractualmente ante el promotor, el contratista o el subcontratista el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra. Cuando el trabajador autónomo emplee en la obra a trabajadores por cuenta ajena, tendrá la consideración de contratista o subcontratista a los efectos de la presente Ley.
h) Subcontratación: la práctica mercantil de organización productiva en virtud de la cual el contratista o subcontratista encarga a otro subcontratista o trabajador autónomo parte de lo que a él se le ha encomendado.
i) Nivel de subcontratación: cada uno de los escalones en que se estructura el proceso de subcontratación que se desarrolla para la ejecución de la totalidad o parte de la obra asumida contractualmente por el contratista con el promotor.
1. Para que una empresa pueda intervenir en el proceso de subcontratación en el sector de la construcción, como contratista o subcontratista, deberá:
a) Poseer una organización productiva propia, contar con los medios materiales y personales necesarios, y utilizarlos para el desarrollo de la actividad contratada.
b) Asumir los riesgos, obligaciones y responsabilidades propias del desarrollo de la actividad empresarial.
c) Ejercer directamente las facultades de organización y dirección sobre el trabajo desarrollado por sus trabajadores en la obra y, en el caso de los trabajadores autónomos, ejecutar el trabajo con autonomía y responsabilidad propia y fuera del ámbito de organización y dirección de la empresa que le haya contratado.
2. Además de los anteriores requisitos, las empresas que pretendan ser contratadas o subcontratadas para trabajos de una obra de construcción deberán también:
a) Acreditar que disponen de recursos humanos, en su nivel directivo y productivo, que cuentan con la formación necesaria en prevención de riesgos laborales, así como de una organización preventiva adecuada a la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales.
b) Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas al que se refiere el artículo 6 de esta Ley. La inscripción se realizará de oficio por la autoridad laboral competente, sobre la base de la declaración del empresario a que se refiere el apartado siguiente.
1. La subcontratación, como forma de organización productiva, no podrá ser limitada, salvo en las condiciones y en los supuestos previstos en esta Ley.
2. Con carácter general, el régimen de la subcontratación en el sector de la construcción será el siguiente:
A) EL PROMOTOR PODRÁ CONTRATAR DIRECTAMENTE CON CUANTOS CONTRATISTAS ESTIME OPORTUNO YA SEAN PERSONAS FÍSICAS O JURÍDICAS.
b) El contratista podrá contratar con las empresas subcontratistas o trabajadores autónomos la ejecución de los trabajos que hubiera contratado con el promotor.
c) El primer y segundo subcontratistas podrán subcontratar la ejecución de los trabajos que, respectivamente, tengan contratados, salvo en los supuestos previstos en la letra f) del presente apartado.
d) El tercer subcontratista no podrá subcontratar los trabajos que hubiera contratado con otro subcontratista o trabajador autónomo.
e) El trabajador autónomo no podrá subcontratar los trabajos a él encomendados ni a otras empresas subcontratistas ni a otros trabajadores autónomos.
Opciones para construir una vivienda
Un promotor puede contratar a un único contratista o contrata principal que será la que se encargue de todo el proceso y/o de subcontratar a el resto de oficios de los que no disponga en plantilla. Esta es la opción tradicional de constructora.
OPCIÓN 2: AUTOCONSTRUCCIÓN CONTRATANDO OFICIOS POR SEPARADO
También puede el promotor, por si mismo o por medio de un tercero, contratar él mismo a cada uno de los oficios como contratistas individuales e incluso participar en aquellas partidas de las que pueda o tenga capacidad de ejecutar él mismo.
Requisitos para la autoconstrucción de una vivienda
Si te has decantado por la segunda opción, la autoconstrucción contratando oficios por separado, deberás tener en cuenta lo siguiente:
1. Licencia de obra y proyecto visado
Para poder iniciar cualquier obra de autoconstrucción es imprescindible contar con una licencia de obra. Esta licencia solo puede solicitarse si previamente existe un proyecto arquitectónico visado por el colegio oficial de arquitectos de la provincia donde se vaya a realizar la construcción. Sin proyecto visado no es posible obtener la licencia ni comenzar legalmente las obras.
2. Cumplimiento de la normativa urbanística
Además de disponer de licencia y proyecto, la vivienda debe cumplir con toda la normativa urbanística vigente aplicable al lugar donde se sitúe la obra. Esto incluye las ordenanzas municipales, el planeamiento urbanístico y cualquier otra normativa técnica o legal que afecte a la edificación. El cumplimiento de esta normativa es obligatorio desde la fase de proyecto hasta la finalización de la obra.
3. Dirección de obra y dirección de ejecución
Durante la ejecución de la obra es obligatorio contar con una dirección facultativa.
Por un lado, debe existir un arquitecto director de obra, que será el responsable de que la construcción se ejecute conforme al proyecto aprobado. Este arquitecto puede ser el mismo que redactó el proyecto u otro distinto.
Por otro lado, también será necesario un aparejador o arquitecto técnico, encargado de la dirección de ejecución, que supervisa técnicamente la obra y controla la correcta ejecución de los trabajos.
Una vez finalizada la obra y tras su revisión por la dirección facultativa, se redactará el Certificado Final de Obra (CFO). Si procede, también se emitirá el certificado de primera ocupación, documento necesario para poder solicitar la cédula de habitabilidad.
4. Coordinación de oficios y medios auxiliares
En los casos de autoconstrucción, una vez concedida la licencia de obra, será necesario que exista una persona que ejerza las funciones de jefe de obra. Esta figura puede ser el propio promotor o un tercero, y será la encargada de coordinar a todos los oficios y medios auxiliares que intervienen en la construcción.
Si en la obra participan varios contratistas, cada uno de ellos deberá elaborar su plan de seguridad y salud, que deberá ser aprobado por un coordinador de seguridad y salud, designado por el promotor. Esta función puede recaer en el arquitecto, el aparejador de la dirección facultativa o en un técnico externo.
Además, el promotor debe tener en cuenta las responsabilidades legales derivadas de la obra. En ausencia de una constructora, será el propio promotor quien deba contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños o siniestros durante la ejecución de los trabajos.
Asimismo, si la vivienda se vende antes de que transcurran diez años desde su finalización, será obligatorio contratar un seguro decenal que cubra posibles vicios o defectos constructivos.
¿Qué supone contratar por parte del promotor con cuántos contratistas estime oportuno?
Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción.
3. Cuando el promotor contrate directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos a efectos de lo dispuesto en el presente Real Decreto.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar un cabeza de familia respecto de su vivienda.
“En el momento que un promotor contrata a varios contratistas y uno de ellos es autónomo, en ese momento se convierte en contratista, salvo que esté ejecutando su propia casa que en tal caso no será de aplicación. Si es para su propia casa continúa siendo un promotor y no un contratista. Esto es importante, puesto que si es un promotor que se va a dedicar a hacer viviendas para venderlas, entonces es un negocio y pasará a tener la consideración de contratista y deberá entre otras cosas, estar registrado en el REA.”
2. Cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos, el promotor, antes del inicio de los trabajos o tan pronto como se constate dicha circunstancia, designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.
1º-DESIGNAR A UN COORDINADOR EN MATERIA DE SyS.
1. En aplicación del estudio de seguridad y salud o, en su caso, del estudio básico, cada contratista elaborará un plan de seguridad y salud en el trabajo en el que se analicen, estudien, desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el estudio o estudio básico, en función de su propio sistema de ejecución de la obra. En dicho plan se incluirán, en su caso, las propuestas de medidas alternativas de prevención que el contratista proponga con la correspondiente justificación técnica, que no podrán implicar disminución de los niveles de protección previstos en el estudio o estudio básico.
En el caso de planes de seguridad y salud elaborados en aplicación del estudio de seguridad y salud las propuestas de medidas alternativas de prevención incluirán la valoración económica de las mismas, que no podrá implicar disminución del importe total, de acuerdo con el segundo párrafo del apartado 4 del artículo 5.
2. El plan de seguridad y salud deberá ser aprobado, antes del inicio de la obra, por el coordinador en materia de seguridad y de salud durante la ejecución de la obra.
En el caso de obras de las Administraciones públicas, el plan, con el correspondiente informe del coordinador en materia de seguridad y de salud durante la ejecución de la obra, se elevará para su aprobación a la Administración pública que haya adjudicado la obra.
Cuando no sea necesaria la designación de coordinador, las funciones que se le atribuyen en los párrafos anteriores serán asumidas por la dirección facultativa.
Responsabilidad del promotor y seguro decenal en la LOE
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. (LOE)
1. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
2. Son obligaciones del PROMOTOR:
a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.
d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra
c), del artículo 3.
“De ahí se deriva que, si vendes tu casa autoconstruida antes de 10 años, deberás contratar un seguro decenal, pero sólo en ese caso, si tú vives en ella más de diez años, si hay algún problema en la edificación se supone que tú te lo arreglarás, no vas a demandarte a ti mismo.”
